如果你在金融圈待过，可能听过“融房超贷”这个词，但普通人十有八九没听说过。

简单来说，融房超贷就是通过“高评高贷”的方式，把房子变成提款机——用远高于市场价的评估值从银行套出更多贷款。

这操作在投资客、企业主和某些银行内部早已不是秘密。

一、融房怎么玩？

低价买房：比如市场价900万的房子，通过法拍、熟人转让等方式800万拿下。

把评估价做高：找关系或特殊渠道，让银行认定这套房值1200万（实际只值900万）。

银行放款：按评估价的70%贷款，能贷出840万（实际只花了800万买房，相当于“空手套”40万）。

套现离场：贷出来的钱可以再投资、还债，甚至炒下一套房，滚动套利。

二、银行为什么配合？

银行也不傻，但这事对它们有好处：

1、完成贷款指标：银行每年有放贷任务，房产抵押算“低风险业务”，容易过审。

2、赚利息：贷款利息稳赚不赔，只要房价不崩盘，银行觉得风险可控。

3、中间商助攻：评估机构、中介和银行常有合作，大家心照不宣。

三、谁在玩融房？

1、企业主：急需现金流周转，传统贷款难批，融房能快速搞到钱。

2、炒房客：低价囤房，高评套贷，用银行的钱滚雪球。

3、负债高的人：信用贷批不下来，但名下有房就能“曲线救国”。

四、融房的隐藏成本

你以为白捡便宜？其实费用一大堆：

中介费：贷款额的1%~2%（贷1000万，先交10万服务费）。

垫资利息：短期过桥资金月息1%~3%（借100万，一个月利息1~3万）。

评估费+税费：评估价做高，契税、增值税也得按虚高的价格交。

风险成本：万一银行抽查发现评估造假，可能提前收贷；房价跌了，资不抵债更麻烦。

五、是机会还是坑？

高手玩法：懂行情、有渠道的人，能用融房低成本撬动资金，比如低价抄底法拍房再套贷。

小白慎入：如果不懂操作、现金流跟不上，可能被高息垫资拖垮，最后房子被拍卖。

最后熊大总结：

融房本质是“金融杠杆游戏”，玩得好能空手套白狼，玩不好就是给自己挖坑。

普通人别轻易碰，除非你清楚知道每一步的风险，并且输得起。

贷款路漫漫，好在有熊大

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