目前银行贷款的还款方式有3种：先息后本、等额本金、等额本息。三种还款方式各有利弊。

如果我们去买房，银行只会给我们按等额本金或者等额本息的还款方式去放贷。如果你不理解这两种还款方式的区别，银行会直接给你按等额本息申请，这其中的差距大的厉害。

①等额本金：每月还款金额不同，首月还款金额最多，之后每月递减，其中每月还款的本金不变，利息逐月随本金减少而减少。

②等额本息：每月还款金额不变，其中还款的本金逐月递增，利息逐月递减，相当于前期还的多的是利息；对于提前结清房贷，这种还款方式是最不划算的。

我们一般计算一笔贷款利息高或者低，一是看月息，再就是看年化，还有算总支付利息，一般会用到一个工具——房贷计算器（随便一搜大把的）。

以500万，贷款30年，年化4.3%为例。

可以看出来，等额本息要比等额本金多还将近70万左右，这就是实实在在的真金白银。

相对于前两种还款方式，先息后本500万，年化3.6%，一年利息18万。30年540万。可能你会看到，先息后本利息低，但是还款总额却要比等额的多，这里存在一个资金利用率的问题。相当于第30年，等额的基本上本息全部还进去了；先息后本的你只还了利息，本金500万还没还。

还有一个就是通货膨胀的问题，下面是中国历年的通货膨胀率表。

我们必须清楚的认识到，通胀每年依然持续存在，印钞机每天仍在工作，物价在上涨。等额本息总利息少，但前期压力非常大，相当于前期用值钱的钱去还未来不值钱的钱。

我国2001-2020年20年期间的总通货膨胀率1524.54%，复合年化通货膨胀率为14.96%。

简单说就是：2020年12月31日，1524.54元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。

先息后本虽然总利息还的要更多，但后期钱会变得越来越不值钱，在房产的增值和通胀的稀释下，哪怕这笔利息算下来更多，其实也微不足道了。

先息后本还款方式的弊端

先息后本的贷款，有什么弊端呢？

1、先息后本基本上3-5年是一个周期。每次到期后都要找中介或者自己做过桥业务，这是一笔支出，综合成本一般在1.5%左右。

2、银行政策的影响：银行政策每年都会有所变动，虽然近几年政策都是在往宽松的方向转变，但是未来的政策，谁说的准呢。

3、个人风险：抵押贷款虽然有抵押物，但是也要看借款人征信的。如果逾期多，网贷多，也是有被拒的风险。

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