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年末了，位于上海边上的昆山花桥，掀起了降价打折潮。

有的号称“特价房”，“单价低到无法想象”，有的说是内部工抵房，一套能优惠20、30万，有的说是人才房，专门给具有本科文凭的外来人员“开绿灯”。

下面这张表格，以“双十二”为由头，原价23000多的，现价19000多，按照97平米来算，一套房优惠竟有38.8万！

本科学历不限购，可直接买：

我们粗略统计了下，现在给出大小不等优惠的项目多达4、5个，而具体销售情况也是立竿见影显现出来：

融创售楼处实拍

融创这个项目，号称花桥“小豪宅”，依靠分销中介带来大量客户，每周末上客量100组以上，每天成交十七八套。

内部发出的成交战报

绿地售楼处实拍

绿地这个项目，本来旁边一河之隔有个公墓，但是现在价格一下来，吸引很多刚需客跑过来，主要是离在建S1地铁站太近了，480米。晚上9：00左右，还有人看房订房。

香逸售楼处实拍

还有最近遭遇退房风波的香逸某项目，从10月份前后就传出开发商资金快不行了、楼盘有烂尾风险、要卷款跑路了，种种说法。

但是，现在依旧低价卖房，比如原来10月份之前价位在24500元/平米，现在如果符合开发商条件，则可以直接19000多就能买到，而且楼层还是高区的，很不错的位置。周末售楼处就像过春节般热闹。

香逸项目，价格写在小纸条上

原价21545元/平米，折后价19647元/平米

建滔售楼处实拍

还有建滔某项目，竟然搞起了内部团购，用大巴车把香港总部的员工都拉过来，集体参观集中促销，可以说肥水不流外人田了，自己人先低价买一套再说。

逼近年关，市场大环境不好，开发商急于回笼资金，给出少见的大幅度优惠，面对此种情况，有人说，花桥不行了，多个盘竟然零成交，楼市面临崩溃，而有的刚需和老到的投资客，闻讯赶来加紧上车，甚至介绍亲朋一起抓住机会。

那么，花桥是否会一降再降，深不见底？花桥房价天花板到底在哪里？是不是涨幅也很有限？现在到底是该观望还是果断出手？一直关注花桥市场，并且熟悉内部消息的小编，近期也在思考这些问题，下面说一说自己的观点。

花桥楼市谎言一

政策较严，风险太大

针对外地人群，目前花桥购房政策是需要连续缴纳2年社保。

对于很多在上海上班族来说，这个是很难达到的。

但是，花桥市场特殊性就在，80%以上都是上海或者上海相关的人士来买的，是个典型的外需市场，比如上海上班族、上海养老族，甚至远在新疆、东北的父母，提前给在上海的子女准备一套住房，那首选也是先在花桥买一套。

小编曾多次在开盘现场，看到很多人操着不同口音交流，80%以上都是外来客群，打飞的、坐高铁，头天晚上到，第二天参加选房……

但是很多人是没社保的啊，而且是一年变两年。

不过，终归是有办法的，实际操作下来是这样的：

1、本科学历，走人才购房渠道，1-2个月下来购房资格，即可购房。

2、大专及以下学历，走落户购房渠道，6-8个月下来购房资格。

3、如果不想这么麻烦，可以先和开发商草签购房协议，先付30%首付，然后开发商帮你交2年社保，满足购房条件后，再正式政府备案、办贷款还月供。

胆子大些的，花点钱，购房资格很快拿到手，顺利购房。胆子小的，总觉得有风险，后面万一拿不到房、或者收不回来钱，想下手又不敢。

其实，从这2、3年操作下来，很多楼盘几百套房子都是这么操作下来的，还未出现违约的情况，而且，很多都是大开发商，有一定实力，同时也怕出现社会性维权事件，一般是不敢违约的。

政策一波一波出来，三分之一被挡在外面，三分之一在观望，还有三分之一正好入场！这也是为什么花桥明明是个好地方，如今却陷入被动局面的一个原因。

花桥楼市谎言二

库存量太大，多盘销量为零

不少人都在说，现在市场不好，还需要多观望观望，殊不知，这些人都是名下好几套房子、贷票也用的差不多的“老手”了，很多刚需小白也受此误导，认为还可以再等等。

因为，他们接触到的消息是这样的：

有很多中介会把你带入坑，这个小编承认的，但是信口开河说花桥几个小区10月份是“基本0成交”小编肯定是不服气的。

花桥目前一共在售的新盘有10个左右，其中很大一部分都是已经卖了2、3年的项目，根据实地了解到的情况，还有我们网友自身购买情况，可以负责任地说，花桥新房库存真的不多了。

非要说大概比例的话，可能库存量只剩下30%都不到。

今年上半年，还未新出政策时，花桥市场是相当火爆的，当时每个售楼处一个月能卖出100-200多套房子，二手房每月上涨1000-1500元/平米不等，后来因为整体市场环境，再加上社保1升2，导致销量下来了，但是因为年末的这波降价促销，现在照样卖的很快。

给你看下我们拿到的内部真实数据，这都是总代方、分销方跟开发商确认过的，是商业机密：

看到了吗？每个项目可售的差不多在100到300多套不等，要知道，按此速度，到明年，整个花桥新房几乎会被卖光。因为，这几年都没有拍地、也不会有新项目出来，最多1、2个新盘出来。

上面这张图这是花桥前两年最后拍的几块地，楼板价在14000、16000多，按此推算，未来售价在2以上才能保本，现在很多19000的价位，有很明显的价差。

对于花桥真实的库存量，小编也上政府官网查询了一下，结果是这样的：

以花桥的名俊豪庭（象屿西郊御府）为例，总套数是1480，已售套数是809套。

有人会问，不对呀，这个盘不是快清盘了吗？而且都已经交房了啊，怎么会只售出809套呢？

因为很多人在交社保、很多人还在办理落户等获取购房资格，也就是说，这房子确实被买走了，也卖掉了，但是因为很多人没有购房资格，无法网签，所以政府网站上还显示有很多房源未售出！

所以，千万不要被官方数据所误导，细究起来，都是有很大问题的。

如果按照此消化速度，每个月卖掉50、60套，那么，在三四个月后，很多楼盘将无房可售，到时候，不要说二三十万的促销优惠了，就连正常价位的房源，都不一定能能搞到。

刚需小白请遵循自己的判断，实地多去看看多比较，市场等不起，机会转瞬即逝，我一个好朋友，行情好的时候觉得贵，行情不好时候，觉得房价会降更多，一次次错过购房机会，现在不仅上海买不起，花桥也无法上车、买不起了。前两天跑到千灯定了套房，因为交通实在不方便，又给退了，现在变成彻底的“无房户”了。

每次调控，都是国家在帮你上车，请珍惜当下为数不多的机会！

花桥楼市谎言三

买二手房便宜，能省很多钱

很多人会觉得花桥新房很贵，转而考虑二手房。

其实，在当前背景下，新房的优势就凸显出来，甚至比二手房还要划算。

最近，一位群友看中了浦西玫瑰园隔壁的二手房，小区叫新城郡尚海，89平米3房户型，总价216万，税费要多付12万。这样首付在72万左右。

结果，他们夫妻二人跑到浦西玫瑰园一看，同样是80多平米3房户型，优惠后总价215万左右，首付仅60多万，比隔壁二手房还便宜。而且，浦西玫瑰园小区规划高档，还带会所，什么恒温泳池、健身房、瑜伽房等一应俱全。

浦西玫瑰园已经进入交房阶段

我也大概罗列了一下花桥二手房跟新房的对比，把前几年几千元造价成本的二手房，跟现在品质、绿化、会所齐全的新房比，其实落差还挺大的。

二手房：

1、小区规划一般，很多人车不分流、配套缺失，很不安全

2、税费高，中介费2%+个税1%+增值税5.5%（不满2年）+契税1.5%，加一起税费多交10多万

3、装修老化，拆除成本500元/平米，装修成本1500元/平米

4、评估价较低，一般市场价20000元/平米的房子，银行评估价17000，要买的话还得补差价，首付又多出10多万

新房：

1、小区规划好，大部分人车分流，有些还有泳池会所和健康步道

2、税费少，在办产证时候，只需要交1.5%契税即可

3、一般是毛坯交付，在满大街维权的背景下，刚需首套，自己装修心里踏实

4、贷款可以带足额，一般都是按照预售价来贷款，首付一般40、50多万就可以买

综合来讲，当下环境下，肯定是买新房省心省力，较为划算。

PS:

花桥仍是上海溢出首选

其实，对比环沪诸多城市，有些区域适合投资，政策宽松、最大限度使用杠杆，但是房价也被透支，有些区域适合自住，政策较严、杠杆收紧，而花桥，其实给了第三个选择，也是当前较为适合上海刚需人群上车的最优选项之一。

总结下来，花桥优势在于：

刚需/养老成本优势：

上海 社保5年，总价220-300万，首付100万起

花桥 社保2年，总价140-220万，首付40万起

到上海市区时间优势：

上海 金山、奉贤、浦东南汇，1.5-2小时

花桥 到虹桥30分钟，到徐家汇60分钟

此外，花桥医疗、教育这两年也有很大提升，绿地东方医院改成综合性医院可刷上海医保卡，在建的还有一座二甲中西结合医院（和上海合作）。

根据昆山教育部分系统查询，花桥公立幼儿园11所，公立小学6所，公立初中2所。此外，还有2所重量级私立学校，比如康桥国际学校，一年学费8-10万（小学、初中），还要面试父母，看家庭。还有就是苏州外国语，把昆山校区也设在了花桥。

有人说，花桥就是个镇，2万多的房价就是他的天花板，未来没花头。

小编想说的是，花桥早在10年前就被划为江苏升级经济开发区，而且现在镇域经济产值全国排在第10-20位之间。