智通财经APP获悉，美联储主席鲍威尔上周的鸽派言论点燃了债券市场的涨势，这可能导致房屋贷款利率很快下降至6.5%。根据房利美，截至12月14日的一周内，30年期固定房贷平均利率为6.95%。但这些利率往往滞后于债券市场的变化，而抵押贷款利率实际上是由债券市场决定的。

10年期美债和房利美以及房地美发行的30年期抵押贷款证券的收益率，对房贷利率至关重要。这是因为美国发放的大部分30年期固定利率贷款最终都被打包成抵押贷款证券。这些证券主要被银行、保险公司、养老基金和其他机构投资者购买。

Mortgage News Daily显示，30年期固定房贷的平均利率在周二达到了6.64%。Simplify Asset Management的管理合伙人、抵押贷款证券专家Harley Bassman表示，假设10年期美债收益率保持在4%附近，30年期房贷利率可能会稳定在6.5%左右。目前，10年期美债的收益率为3.9%。

一年前，10年期美债的收益率大约在目前水平，而30年期房贷利率约为6.4%，据房利美统计。自鲍威尔和美联储上周表示，中央银行将在2024年将短期利率从当前的约5.35%下调一至三次，每次25个基点以来，10年期美债收益率已经下降。债券市场参与者甚至预计短期利率将在2024年底下降到4%。

由于10年期美债收益率下降了约1%，房利美和房地美标准的30年期抵押贷款证券与10年期美债收益率的差距已缩小半个百分点，至约1.4%，房贷利率已从10月份近8%的高点急剧下降。

Bassman表示，降低美债收益率和收紧抵押贷款/美债利差的组合需要时间才能在房贷发放系统中发挥作用。他说：“抵押贷款发放机构不会立即降低利率，因为美债收益率可能只是短期波动。”

当前抵押贷款证券/10年期美债的1.4%利差，比长期平均水平高出约半个百分点。如果收益率曲线的形状由目前的倒挂转为更正常的正斜率，这种利差可能会收紧，并导致房贷利率下降。如果美联储决定将短期利率下调一个百分点或更多，这种情况可能在明年发生。

例如，两年期美债的收益率为4.45%，高于10年期美债的3.9%收益率。这实际上提高了房贷利率，因为涉及到创造衍生抵押贷款证券的数学计算。较短期限的抵押贷款衍生品是根据两年至五年期的美债定价的，这些证券的更高收益率提高了基础的30年期抵押贷款证券的总体收益率。

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